» Как правильно сдать

Как сдать квартиру в аренду правильно

Как перестраховать себя при сдаче квартиры в аренду

Один из главных, и вполне обоснованных страхов сдающего в аренду квартиру – это мысль о том, что арендатор может сделать с его квартирой все что угодно, да к тому же исчезнуть, не заплатив. Стопроцентной гарантии от такого несчастья, разумеется, никто не даст, но существует несколько простых правил, которые сведут эти риски к минимуму.
Многие думают, что если сдавать квартиру близким или знакомым, то никаких неприятностей со стороны таких жильцов не будет. На самом деле это далеко не лучший вариант. Конечно, то что в квартире будут жить люди о которых вы хоть что-нибудь знаете это плюс. Но вступать в арендные отношения с близкими друзьями или, хуже того, с родными людьми – провальная затея, если вы намерены извлекать из аренды прибыль. Можно спорить с этим утверждением сколько угодно, но практикой многократно проверено: вам гарантированы нервотрепка, ухудшение личных отношений и перебои с платежами. Все очень похоже на одалживание легкомысленным друзьям крупной суммы денег, но вдобавок еще и помножено на квартирный вопрос.

Читайте также: Как быстро найти надежного арендатора

Если ситуация складывается так, что вы все равно будете сдавать квартиру другу или родственнику, обязательно нужно заключить полноценный, на 5-6 листах, договор аренды /найма с описью имущества. О том, какие варианты такого договора существуют, лучше узнать у специалиста, занимающегося данным вопросом.
Некоторые арендодатели пытаются обезопасить себя, прописывая в договоре невозможность смены дверного замка. Однако это тоже не лучшая идея. С замками лучше всего поступить следующим образом. Во-первых, один комплект ключей должен оставаться у вас – на тот случай, если в квартире произойдет какое-то ЧП (прорвет трубу, например) в отсутствие съемщиков. Комплект ключей лучше всего положить в конверт, заклеить и подписать на склейке обеими сторонами. Так и ключи останутся в вашем доступе, но и обвинения в случае кражи, например, на вас, как обладателя комплекта ключей, не лягут.
В качестве дополнительной меры предосторожности имеет смысл менять один из замков при каждом новом вселении арендаторов (они меняют один из замков, а ключ от него заклеивается в тот самый конверт). Так вы будете дополнительно защищены на случай, если квартиру обворуют – если бы не замок, поставленный самими жильцами, пришлось бы помучиться, доказывая, что у вас нет десятка ключей от старого замка.

Читайте также: Аренда жилья – новые правила

Бывают такие случаи, когда арендаторы съезжают с квартиры за несколько дней до срока оплаты, прихватив с собой хозяйские вещи из арендуемой квартиры (телевизор, бытовую технику и т.д.). Как же обезопаситься от такого бегства?
Во-первых, конечно, не надо оставлять ценных вещей в сдаваемой квартире. Даже не для того, чтоб не соблазнять жильцов на кражу (вряд ли, в конце концов, вы решите хранить в квартире, которую сдаете, золотые слитки – а если решите, советом тут уже не поможешь), а для того, чтобы избежать непреднамеренной порчи дорогих сердцу предметов. Стоит понимать, что для арендатора не имеют особой ценности вещи из чужой жизни: сняв квартиру, он постарается обустроить ее под себя, свои запросы и представления о прекрасном, а ваши вещи будут мешать и, скорее всего, окажутся в стенном шкафу или на антресоли. А если этот момент не прописан в договоре, то и на помойке. И наконец, универсальный инструмент – залог или депозит. Необязательно брать с арендатора «плату за последний месяц», вполне можно ограничиться фиксированной суммой, которая остается у вас до окончания арендных отношений, на случай если квартира амортизируется сильнее, чем вы договаривались. Надо ли объяснять, что размер залога и порядок распоряжения им должны быть прописаны в договоре?
Что касается еще одной «страшилки» – астрономических счетов за телефон, то есть несколько решений. Во-первых, межгород можно просто заблокировать. Во-вторых, можно (и нужно) прописать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг и счетов за телефон. Вариантов тут много: иногда хозяин оплачивает абонентскую плату, а квартирант – межгород, иногда за все платит арендатор. иногда – бывают и такие исключения – за все платит наймодатель. Главное, уделить порядку этих действий достаточно места в договоре.

Читайте также: Как избежать проблем при заключении договора аренды

Ну а что же делать, если арендатор все-таки напакостил и сбежал?
Как рассказала эксперт АН «Город» Елена Пивоварова, арендодатель сдает квартиру официально либо неофициальный. При официальной сдаче в аренду возможностей правовой защиты больше. При заключенном договоре аренды в неприятной ситуации, когда арендатор выбыл из квартиры без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию, а также в суд за защитой нарушенных прав согласно нормам гражданского законодательства, по которым арендатор обязан возместить ущерб. Однако в нашей стране гораздо более развит рынок «теневой» аренды – в целях уклонения от уплаты налога, поэтому арендодатель, который неофициально сдает квартиру. может обратиться в страховую компанию и застраховать имущество от рисков утраты или повреждения. Кроме того, в тех же целях широко распространена практика взимания обеспечительных платежей. Если вы хотите максимально обезопасить себя от всех возможных рисков, стоит тщательно подойти к составлению договора найма.

«Если заключен договор аренды и по акту передано имущество, то в случае порчи имущества и выбытия арендатора в неизвестном направлении арендодатель имеет право обратиться в суд. При этом необходимо составить акт, в котором фиксируется факт нанесения вреда имуществу, к составлению акта нужно привлечь соседей в качестве свидетелей. Если же произошла кража, арендодатель должен обратиться в правоохранительные органы. Предупредить такую ситуацию правовым способом невозможно – на этот случай мы советуем страховать имущество от рисков повреждения и утраты и просить арендатора об уплате обеспечительного платежа» - разъяснила юрист АН «Город» Марина Шернина.

Читайте также: Как `законно` выселить недобропорядочного арендатора

Как официально сдавать в аренду квартиру в Украине

Содержание:

Сегодня для многих украинцев достаточно остро стоит квартирный вопрос. Мало кто может позволить себе купить квартиру или дом, поэтому, обращаются в агентства недвижимости для съема жилья. Владельцы, в свою очередь, при сдаче жилплощади делают много ошибок, поскольку, не знают, как официально сдавать в аренду квартиру в Украине. Поэтому, и попадаются им недобросовестные квартиранты, и даже, аферисты.

С юридической стороны, официальная аренда частного жилья – это самый лучший и выгодный вариант сделки. И для самих владельцев, такой способ сдачи жилья станет безопасным. Вот что получает собственник квартиры, если все сделает законным путем:

• арендатор не сможет навредить имуществу, что-то украсть, сломать, не заплатить и сбежать после этого,
• вы вправе сдать квартиру знакомым или родственникам, заключив «устный договор», но лучше поселить незнакомых людей, если хотите получить хороший доход и оформить все это официально по нужной Вам цене,
• официальный договор предусматривает будущие квартирные расходы и включает обязанности обеих сторон и пункты оплаты,
• у Вас не будет проблем с налоговой, так как все оформляется юридически.

Документы для оформления аренды

Чтобы оформить контракт на аренду жилья, не нужно собирать большой пакет документов и разные справки. Вам понадобится:

• свидетельство о праве собственности на жилье (договор купли-продажи или договор Дарения),
• список тех, кто зарегистрирован в квартире (выписка из ЖЭКа),
• согласие на аренду от нотариуса (подтверждение того, что все собственники согласны сдать жилье). Все они должны знать, как официально сдавать в аренду квартиру в Украине и присутствовать в процессе подписания контракта.

Лицо, которое будет арендовать помещение, должно предоставить свой паспорт. Если все делать по-закону, Вам не обойтись без этого официального документа, ведь договор подтверждает факт найма на законных основаниях, и в нем указывается вся информация об обязанностях сторон, условиях и сроках аренды и гарантия. Заключают контракт между владельцем квартиры и физическим либо юридическим лицом.

Сегодня Вы можете составить договор найма или договор аренды. В чем разница? Первый вариант заключается, когда арендатором является физическое лицо. Такой контракт не обязательно регистрировать. Второй подписывают с юридическим лицом, обязаны зарегистрировать, если Вы сдаете квартиру больше чем на год. О том, кто может быть сторонами договора аренды жилья можно прочитать в статье 810 и 813 Гражданского кодекса Украины.

Накладные расходы и налоги

Арендодатель, который будете заключать договор найма квартиры у нотариуса, должен оплатить госпошлину (один процент от суммы договора). В статье 7.1 ЗКУ «О налоге с доходов физических лиц», говорится о том, что ставка налога от дохода за аренду составляет пятнадцать процентов от объекта налогообложения. Собственник квартиры обязан платить налоги с дохода физического лица. Налог нужно платить каждый квартал.

Надеемся, Вам стало более-менее понятно, как официально сдавать в аренду квартиру в Украине.
Вы должны знать, что местные советы по месту государственной регистрации устанавливают ставку налога для физ.лиц в размере двухсот гривен в месяц.

Ключевые моменты договора аренды

Контракт подписывается для того, чтобы у владельца квартиры не было проблем ни с налоговой, ни с квартирантами, а арендуемое лицо страхуется на случай, если арендодатель захочет раньше времени выгнать его с жилища или поднять стоимость без причины. Ключевыми пунктами контракта на аренду жилья в Украине являются:

• состав имущества и его место расположение (объект найма),
• сроки контракта аренды,
• подробные данные о арендодателе и арендаторе (стороны договора),
• стоимость и порядок внесения оплаты за квартиру (коммуналка, кто и за что будет платить),
• обязанности и права обеих сторон за невыполнение условий согласно договору,
• условия досрочного расторжения аренды.

Могут в договоре быть и другие пункты, это уже будет зависеть от Вас и ваших условий найма квартиры.

Как сдать квартиру в аренду

Сдача квартир (комнат) в аренду в настоящее время является одним из наиболее распространенных, удобных и выгодных способов получения дополнительного дохода. Однако, перед тем, как сдать квартиру в найм, собственнику жилья следует тщательно изучить спрос и предложение рынка недвижимости, изучить специфику налогообложения и продумать все нюансы арендных обязательств.

Стоимость сдаваемой квартиры

Первым пунктом на пути к сдаче квартиры (комнаты) является определение стоимости аренды. Именно адекватная цена помогает быстрее сдать жилье. Итак, как же рассчитать сумму арендной платы? На самом деле все довольно просто: достаточно изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. Прочитайте объявления в газетах (на столбах, подъездах, остановках), просмотрите предложения в интернете, посоветуйтесь со знакомыми, сдающими или снимающими жилье. Кроме того, обзвоните несколько агентств недвижимости, опишите риэлтору достоинства и недостатки квартиры, ее расположение, местную инфраструктуру и уточните приблизительную стоимость аренды.

Цена аренды (найма) жилья во многом зависит от самой квартиры: ее метража, наличия ремонта и его качества, укомплектованности мебелью и бытовой техникой, наличие металлопластиковых окон и т.д. Также стоит принять во внимание место расположения недвижимости: район, транспортную развязку, наличие поблизости продуктового магазина, рынка, поликлиники, школы, детского сада, охраняемой стоянки и прочих благ цивилизации. Кроме того, немалую роль в формировании цены аренды играет год постройки дома, так как арендаторы все больше отдают предпочтение квартирам в новострое.

Срок аренды жилого помещения

Это очень важный момент, так как от выбранного срока сдачи квартиры зависит ваш заработок. Долгосрочная аренда недвижимости по своей сути является «пассивным доходом» и потенциальная прибыль не столь велика. Тем не менее, это приносит стабильные дивиденды и не отнимает много времени и сил. Посуточная сдача квартир (комнат) является более прибыльным вариантом, особенно актуальным в больших городах и туристических центрах. Однако, посуточная аренда квартир (домов) это, по сути, полноценный бизнес, требующий регулярных затрат времени на поиск клиентов. Кроме того, от арендодателя потребуются постоянные финансовые вливания на обновление ремонта, замену мебели и бытовой техники, уборку помещения, оплату коммунальных платежей, рекламу и прочее.

Агентство недвижимости или аренда квартир без посредников

Поиск квартиросъемщиков вы можете проводить самостоятельно или доверить его профессионалам. Принципиального значения это не имеет, однако и тот, и другой метод имеют свои преимущества и недостатки. Доверив поиск квартирантов агентству, вы перекладываете ответственность за подбор подходящего арендатора на риэлтора, тем самым освобождая свое время. Кроме того, риэлтерской компании поможет правильно оформить арендные отношения, подписав с нанимателем договор (более подробно об особенностях заключения договора аренды (найма) читайте в предыдущей статье).

Сдать квартиру без риэлторов и посредников немного сложнее, так как поиск арендаторов может занять больше времени и потребовать от наймодателя определенных действий. В частности, чтобы быстро сдать квартиру или комнату можно расклеить объявления по району, напечатать рекламу в газете или разместить объявление в интернете. Также хорошим подспорьем станет «сарафанное радио», т.к. сдача квартиры знакомым поможет избежать мошенничества с арендной недвижимостью.

Налог за сдачу квартиры в аренду: как, когда и сколько

Сдавать квартиру официально и оплачивать подоходный налог за аренду или предоставлять жилье в наем «втихую» и не платить налоговые сборы, каждый решает самостоятельно. Однако арендодателям следует помнить, что сдача квартиры в аренду без уплаты налогов является правонарушением и грозит штрафом в размере от 17 до 34 тысяч гривен (ст. 212 Уголовного кодекса Украины).

Оплата налога за сдачу квартиры в аренду должна проводиться 4 раза в год в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала. Сумма налога за аренду жилья рассчитывается наймодателем самостоятельно исходя из полученной прибыли. При этом, с 1 января года в Украине введена единая ставка налога на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 18%.

Источники: http://an-gorod.com.ua/journal/article/88028.htm, http://allexpert.com.ua/kak-sdavat-v-arendu-kvartiru/, http://www.lawportal.com.ua/kak-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением