Главная » Как правильно земельный участок

Правильный договор купли продажи земельного участка



Как избежать проблем при купле-продаже земельного участка?

Покупка земельного участка таит в себе больше скрытых нюансов, чем покупка квартиры. Юридические ошибки могут привести к признанию сделки недействительной, что будет весьма неприятно для добросовестного покупателя.

Поэтому следует более тщательно подходить к оценке документов на земельный участок и проверке их подлинности. В некоторых случаях на продажу участка необходимо получить письменное согласие второго супруга. Кроме того, не помешает проверить дееспособность продавца, наличие прав третьих лиц на участок. Словом, без основательных знаний провести операцию с землей не так-то просто. Надеемся, что предлагаемый юридический минимум поможет сориентироваться в земельном вопросе.

Проверяем документы
Вариантов земельного обмана существует в настоящее время множество. Например, человеку показывают участок, который ему нравится, и он впоследствии его покупает. А при согласовании строительства дома выясняется, что реально приобретенная им земля находится в нескольких километрах от продемонстрированной территории. В таких случаях после заключения договора и произведенной оплаты доказать что-либо очень сложно - нотариус оформляет продажу участка, указанного в госакте на право собственности на землю, а не того, который понравился покупателю. Чтобы избежать подобных ситуаций, будущий покупатель должен хотя бы примерно представлять простейшие схемы мошенничества и способы перестраховки от них.

По мнению юристов, при заключении договора купли-продажи земли необходимо внимательно изучать сопутствующие сделке документы. В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы, в частности, госакт на право собственности на землю, который находится у продавца. В госакте должен быть указан адрес участка и наименование органа, его выдавшего. Также к нему прилагается план отвода делянки и указываются соседи, которые оставляют в документе свои подписи. Также необходимо сверить документы с кадастром, посмотреть схему участка, сверить его план с реальным местонахождением. Если есть сомнения, что он по площади не отвечает указанным в документах размерам, то нужно просто взять и перемерить его. Покупатель имеет на это право.

Обман может заключаться и в неправильно оформленных документах, ведь владельцу земли выдается только госакт. Остальные же разрешительные документы, подписанные, к примеру, лицами, не имеющими на это полномочий, остаются в землеустроительных органах. В итоге, нотариус заверяет договор купли-продажи по неправильно оформленным документам. По мнению юристов, если есть сомнения в достоверности документов, покупателю стоит поехать в соответствующий орган местного самоуправления и написать заявление, в котором следует уточнить, по какому адресу находится участок и кто является его собственником. Кроме того, необходимо попросить выдать оригинал госакта и подтвердить, действительно ли площадь делянки по такой-то улице, такого-то населенного пункта равняется площади, указанной в акте.

Правильно оформляем договор купли-продажи
При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо обратить внимание на соответствие документа требованиям отечественного законодательства. В Земельном кодексе указывается, что такой договор обязательно должен содержать следующие данные:
- наименование сторон;
- вид договора (договор купли-продажи);
- предмет договора (описание земельного участка);
- документ, подтверждающий право собственности продавца на участок;
- сведения об отсутствии запрета на отчуждение участка;
- сведения о наличии либо отсутствии ограничений на использование участка по целевому назначению;
- цену договора;
- обязательства сторон соглашения.

В договоре необходимо также указывать порядок расчетов, экспертную оценку участка, ответственность сторон за ненадлежащее выполнение договора, случаи прекращения его действия. При этом стороны соглашения не вправе изменить целевое назначение и режим использования земельного участка, а также другие обязательные требования, предусмотренные законом. При продаже участка одним из супругов необходимо получить письменное согласие второго, если участок приобретался во время брака. Также желательно, чтобы продавец предоставил документы об отсутствии задолженности по плате за землю.

Несмотря на то, что передача земельного участка по договору купли-продажи прекращает правомочность предыдущего владельца, права и обязанности третьих лиц по отношению к наделу могут оставаться в силе. Сюда относятся залоговые обязательства (в том числе ипотека), сервитуты, аренда, другие ограничения и обременения.

Идем к нотариусу
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора осуществляется нотариусом по месту нахождения земельного участка. Перед удостоверением сделки нотариус проверяет документы, подтверждающие право- и дееспособность сторон (паспорт, доверенность представителя), государственный акт на право собственности на землю, наличие прав третьих лиц на участок, а также иные необходимые документы.

После нотариального удостоверения и государственной регистрации договора необходимо обратиться в местный орган земельных ресурсов для перерегистрации права собственности на землю и получения нового государственного акта на имя покупателя (нового владельца).

Необходимо помнить, что до момента получения госакта нельзя приступать к пользованию земельным участком. Более того, без госакта невозможно будет получить разрешение местного совета на строительство каких-либо объектов недвижимости на этом участке.

Лучше перестраховаться
Чтобы исключить любую возможность обмана при заключении договора купли-продажи земли, юристы советуют будущим покупателям обращаться к их коллегам, специализирующимся на земельном праве. Они проверят правильность заполнения документов, изучат историю земельной делянки, сделают необходимые запросы и дадут консультацию относительно конкретного земельного участка. В то же время они не отрицают, что найти профессионала в земельной отрасли не так уж и просто.

Но даже если после заключения сделки выяснится, что документы были оформлены неправильно, юристы не рекомендуют паниковать. Они советуют покупателям написать заявление в суд о признании договора недействительным. В судебном порядке договор обжалуется и признается недействительным. Покупатель имеет право вернуть все уплаченные им деньги, а также получить компенсацию за моральный ущерб. Как правило, суды удовлетворяют такие иски. В случае, когда нарушения несущественны, например, если планы участка не совпадают на несколько квадратных метров, покупателю необходимо просто написать соответствующее заявление в кадастровый центр, выдававший этот госакт, и приложить к нему договор купли-продажи и другие документы.

Валентина ПОПОВА, АГЕНТ.ua

Оформление договора купли-продажи земельного участка

Договор купли – продажи земельного участка в Украине

Для каждого из нас, приобретение значимого имущества, является ответственным и решительным действием. И что бы не попасть на уловки мошенников, или просто в неприятную ситуацию, с печальными последствиями, необходимо знать множество юридических тонкостей. А особенно, если при оформлении договора купли – продажи земельного участка. таящий в себе множество всесторонних нюансов. И направить правильный вектор правового движения, обычно не под силу, человеку, не обладающему специальными, обширными знаниями, в сфере земельного права. А с учетом того, земля, очень специфический предмет договора, то возможные подводные камни могут вас подстерегать в любом документе. Если вы хотите не оформить договор, который в будущем будет невозможно признать недействительным, тогда лучше обратиться к компании, которая на уровне профессионалов, будет представлять ваши интересы.

Саму процедуру купли - продажи земельного участка в Украине, можно разделить на некоторые этапы.

1. Подготовка технической документации и документов на предмет договора. В конкретных случаях, этот перечень может быть индивидуально видоизменен.

2. Нотариальное составление договора.

3. Оплата налоговыми агентами обязательных платежей в бюджет.

4. Регистрационные действия, по процедуре перехода прав собственника на землю.

Качественное выполнение первого этапа – залог успешной сделки. И поэтому, нужно наверняка знать, какой перечень документов нужно подготовить для осуществления сделки. Конечно, данная обязанность возлагается в большей степени на продавца, однако и покупателю нужно будет, со своей стороны предоставить некоторые документы

Документы для оформления договора купли – продажи земельного участка в Украине

1. Документы, подтверждающие право владельца собственности на предмет сделки (свидетельства, договора)

2. Экспертный отчет о проведении денежной оценке земли. Он нужен при отчуждении прав собственности владельца на земельный участок. Его можно получить у эксперта, который занесен в специальный реестр – иначе, такой отчет будет считаться никчемным. Необходимо отметить, но он выдается исключительно государственными органами, и лишь при дарении.

3. Заявление супругов – со стороны продавца необходимо такое заявление, если земля приобреталась, в момент нахождения в браке. Подача заявления не обязательна, если земля была получена в результате приватизации. Со стороны покупателя – необходимо нотариально заявление супруга, о разрешении на данную сделку и, кроме этого, необходимо предъявить Свидетельства о браках, для обеих сторон.

4. Выданное государственным кадастровым центром Извлечение об обременениях на данный объект.

5. Документ, подтверждающий наличие или отсутствие построек на отчуждаемом участке.

6. Паспорта и ИНН коды сторон.

Когда весь перечень документов будет готов, нужно обратиться к нотариусу. Конечно за ранее, нужно проверить все данные в документах, но как говорит практика – самостоятельно проверить практически невозможно. На данном этапе помощь профессионалов будет незаменима.

При оформлении договора купли - продажи земельного участка в Украине, нужно акцентировать внимание на обязательные платежи и налоги. К платежам относятся:

1. Госпошлина, за нотариальные действия, в сумме 1% от договорной цены.

2. Сбор в ПФ, также в размере 1%, от договорной цены.

3. Налог на прибыль физических лиц (раньше он наименовался, как подоходный налог)

И вот, если с обязательными платежами точно все понятно, то с базой налогообложения стоит четко разобраться.

Налоги при покупке земельного участка в Украине

Сразу расставим акцент, на то, что есть два варианта – когда налог платиться и когда он не оплачивается. Налоговым агентом будет покупатель. Налоговый агент - это лицо, на которым лежит обязанность по сдаче отчетности и выплате налогов в бюджет. Необходимо принять ко вниманию, что если стороной в договоре выступает юридическое лицо, то независимо от занимаемой стороны, в любом случае будет налоговым агентом.

Налог не оплачивается, если интересующий земельный участок был во владении собственника более 3 лет, общий размер не больше норм размеров бесплатной передачи, и в течение одного налогового года лицом, которое намерено получить доход, не осуществлялось подобных операций.

В иных случаях налог платиться, в сумме 5% от полученной прибыли для резидентов и 15% - для нерезидентов.

Часто возникает вопрос, будет ли платиться такой налог, если продается земля вместе с сооружением, если земля подпадает под условия, на которых не платят налог, а сооружение – нет. В этом случае, и земля и сооружение будет считаться отдельным объектом, и доход который получен от продажи земли, не будет представлять собой базу налогообложения

После того, как будет выполнены все указанные этапы, для окончательного завершения всех действий, по отношению к предмету договора, новому владельцу нужно подать определенный пакет документов, для совершения процедуры регистрации.

Земельный участок. Какие документы должны быть у продавца

Какие документы необходимо будет предоставить нотариусу для удостоверения договора купли-продажи земельного участка


В новом материале портала недвижимости Stopmakler отвечает на вопрос: какие документы необходимы для оформления договора купли-продажи земельного участка. В предыдущих статьях мы уже знакомили читателей с перечнем необходимого для продажи (покупки) квартиры и жилого дома .

Договоры купли-продажи любой недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Выбрать нотариуса в любом городе или ином населенном пункте Украины, написать или прочитать отзыв о работе того или иного частного или государственного нотариуса вы можете в соответствующем разделе порталаstopmakler.com

Перечень документов, которые необходимо будет предоставить нотариусу для удостоверения договора купли-продажи земельного участка таков.

1. Паспорта и карточки налогоплательщика, ранее известные как справки о присвоении ИНН (за исключением лиц, которые в предусмотренном законом порядке отказались от ИНН по религиозным или иным соображениям) для обеих сторон договора.

2. Документ, которым подтверждается право собственности на земельный участок:

- договор купли-продажи (дарения) земельного участка с отметкой о регистрации (если при купле-продаже участка не менялись его границы и целевое назначение) и/или

- государственный акт о праве собственности на земельный участок, а

- с года – свидетельство о праве собственности на земельный участок.

- свидетельство о праве на наследство (если участок приобретен в собственность в порядке наследования).


3. Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка (для продажи).

4. Нормативно-денежная оценка, выдаваемая отделом земельных ресурсов (для дарения земельного участка).

5. Извлечение из государственного земельного кадастра (об обременениях на земельный участок) с информацией о наличии или об отсутствии сервитутов.

6. Справка об отсутствии строений и сооружений на продаваемом (отчуждаемом) земельном участке – если земельный участок продается (отчуждается) без строения (здания) или правоустанавливающий документ (документ о собственности) на строения, расположенные на земельном участке.

7. Заявление о согласии на продажу (отчуждение) участка жены (мужа) продавца, если он был приобретен продавцом в период нахождения в зарегистрированном браке (за исключением, если земельный участок был приобретен продавцом в порядке приватизации).

8. Нотариальное заявление о согласии мужа (жены) покупателя на покупку (приобретение) земельного участка.

9. Свидетельство о регистрации брака (для покупателя и продавца земельного участка).

Stopmaklerнапоминает также о необходимости тщательной проверки правоустанавливающих документов на недвижимость продавца.Советуем не приобретать земельные участки и другие объекты недвижимости. если такие документы содержат ссылку на решение суда .

И не доверяйтесь агентствам недвижимости, маклерам и прочим посредникам в оценке документов продавца, поскольку они зачастую не только юридически безграмотны, но и практически никогда и ни за что не отвечают .

Виталий Паньков, адвокат
+38 (098) 429 80 57, e-mail lawyer_pankov@mail.ru.

Договор аренды квартиры. Советы юриста
Как правильно принять квартиру в новострое? Инструкция для новоселов
Как черные нотариусы отнимают у людей квартиры
Агентство недвижимости не отвечает!

Источники: http://fazzenda.com.ua/stat.php?view=14, http://rishennyae.com/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-uchastka, http://stopmakler.com/articles/zemel-niy-uchastok-kakie-dokumenti-doljni-bit-u-prodavtsa-492.html






Комментариев пока нет!

Поделитесь своим мнением



Как правильно:



Статьи по теме:

Правильно подобрать правильное питание

Как подобрать диету — правильную? Как далее...

Как правильно зарядить кальян видео

Как правильно заправить кальян: Как правильно далее...

Как правильно снять мерки с куклы

НБРКВ Одежда для куклы. Как правильно далее...


Популярные:

Как правильно зарядить аккумулятор varta (109)
Как правильно сдать ттг приеме эутирокса (88)
Как правильно одеть покойника женщину (87)
Полижинакс как правильно вводить (73)
Феррум лек правильно вводить внутримышечно (72)
Правильно зарядить 75 аккумулятор (66)

Наиболее читаемые:

Как правильно одеть кожаную оплетку на руль

Как обшить кожей руль или советы по установке далее...

Правильно составленный договор найма

Прежде чем заплатить деньги за арендованную квартиру, далее...

Правильно принимать спорт питание

Как правильно принимать спортивное питание? Спортивным питанием называют особые далее...